이번 글에서는 용인 수지 한성아파트 재건축 단지의 사업성을 알아보겠습니다. 1995년 3월 준공된 ‘수지 한성아파트’(경기 용인시 수지구 문정로 55, 풍덕천동 698-2)는 774세대 10개동, 최고 15층 규모로 올해로 31년차에 접어들었습니다. 신분당선 수지구청역 도보 5분의 역세권 입지와 토월초·수지고 등 풍부한 학군이 강점이나, PC조립공법 적용과 주차 0.46대/세대의 설비 한계로 재건축 필요성이 꾸준히 제기돼 왔습니다. 2021년 정비구역 지정, 2025년 1월 추진위원회 승인 등 사업이 본궤도에 오르면서 용적률 360% 상향 및 998세대 재탄생을 목표로 합니다.
1. 용인 수지 한성아파트 단지 정보
용인 수지 한성아파트는 2.7 만㎡ 부지에 62 천㎡ 연면적을 갖추며, 역세권·학세권·생활권 3박자를 충족합니다. 다만 주차·내부 노후 설비와 PC공법 구조의 한계가 재건축 필요성을 확대하며, 용적률 209 %→360 % 상향 여력이 사업성을 뒷받침합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 수지 한성아파트 |
| 소재지 | 경기 용인시 수지구 문정로 55(풍덕천동 698-2) |
| 준공연도 | 1995.03.28 (31년차) |
| 세대수/동수 | 774세대 / 10동 |
| 층수/구조 | 최고 15층 / 계단식 |
| 용적률/건폐율 | 209 % / 17 % |
| 주차대수 | 356대 (0.46대/세대) |
| 난방방식 | 지역난방(열병합) |
| 학군 및 교통 | 토월초 단지내, 수지고 등 500 m권 / 신분당선 수지구청역 351 m |
| 연면적 | 62,249 ㎡ |
2. 수지 한성아파트 재건축 요건 및 노후도
정밀안전진단 D등급 확보로 구조적 재건축 요건을 충족했고, 정비구역 지정(2021)과 추진위 승인(2025)으로 사업 추진력이 확보됐습니다. 역세권 용적률 완화 적용 시 360 %까지 상향 여력이 존재해 사업성 측면에서 유리합니다. 향후 조합 설립(‘25H2 예정)과 인·허가 일정 관리가 관건입니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 31년 (법정 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 2022.06 본안전진단 D등급 통과 (재건축 가능) |
| 용적률 여력 | 현 209 % → 목표 360 % (특별건축구역) |
| 정비계획 현황 | 2021.03 정비구역 지정, 2025.01 추진위 승인 |
| 종합 평가 | 법·제도 요건 충족, 주민 동의율 50 %대 진입 |
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 최근 실거래가
| 전용면적(㎡) | 공급면적(㎡) | 최근 거래일 | 거래가(억원) | 평당가(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 59.54 | 77.32 | 2025-07-01 | 8.0 | 3,420 |
| ″ | ″ | 2025-06-24 | 7.6 | 3,250 |
| ″ | ″ | 2025-06-21 | 7.5 | 3,205 |
| ″ | ″ | 2025-06-12 | 7.3 | 3,120 |
전 세대가 59 ㎡ 단일 평형으로, 2025년 6`7월 실거래가는 7.3억~8.0억 사이에 형성돼 있습니다. 평당 3,100만~3,420만원 구간은 인근 2019년식 ‘동천파크자이’ 약 3,910만원 대비 20% 낮아, 재건축 기대감이 이미 일부 선반영된 가격대로 평가됩니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 시세 및 시장 동향
평당 매매가는 3,350만~3,420만원, 전세가는 1,650만~1,700만원으로 갭 1,700만원 수준입니다. 최근 12개월간 거래 62건으로 회전율 8 %대이며, 재건축 추진 소식에 2024년 대비 10 % 상승했습니다. 전세가율 50 % 수준은 재건축 리스크 대비 안정적입니다.
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가(만원) | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|
| 호갱노노 | 3,420 | 1,700 | 2025-07-01 8.0억 |
| 집품 | 3,400 | 1,670 | 2025-07-06 전세 4.0억 |
| KB시세* | 3,380 | 1,650 | 2025-06 매매 7.5억 |
5. 예상 건축비·총사업비(3.3㎡ 기준)
| 시나리오 | 평당 건축비(만원) | 추정 연면적(평) | 공사비(억원) | 기타비(20 %) | 총사업비(억원) |
|---|---|---|---|---|---|
| 하향 | 700 | 29,737 | 2,082 | 416 | 2,498 |
| 기준 | 850 | ″ | 2,538 | 508 | 3,046 |
| 상향 | 1,000 | ″ | 2,974 | 595 | 3,569 |
철근·자재가 안정 시 700만원, 수도권 평균 850만원, 고급 사양 적용 시 1,000만원/평 수준으로 가정했습니다. 연면적 9.8만㎡(용적률 360 % 적용) 기준 총사업비는 2.5~3.6천억원으로 추산됩니다. 자료는 2025년 언론보도 공사비 사례를 비교 적용했습니다.
6. 전용 59.54㎡ 조합원 분담금 추정
총사업비를 기존 774세대 기준으로 나누어 산정했습니다. 건축비 민감도가 높아 0.7–1.4억 범위 변동이 예상되며, 추가 용적률 인센티브 확보·신탁방식 도입 여부가 분담금 절감의 핵심 변수입니다.
| 평형 | 하향(억원) | 기준(억원) | 상향(억원) |
|---|---|---|---|
| 59.54 ㎡ | 3.23 | 3.93 | 4.61 |
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성
인근 2019년식 신축 평단 3,910만원(동천파크자이)을 기준 삼아 ±5 %로 분양가를 도출했습니다. 조합원 평당 분담금 1,38~1,97천만원을 제외하면 평당 2,3천만원 내외 차익이 기대돼, 기준 시나리오 수익률은 약 138 %로 분석됩니다.
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 세대가(억원) | 평당 차익(만원) | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 3,800 | 8.89 | 2,419 | 175 % |
| 기준 | 4,000 | 9.36 | 2,319 | 138 % |
| 상향 | 4,300 | 10.06 | 2,330 | 118 % |
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 조합 설립 → 사업시행인가 | 2025 H2 ~ 2026 H2 |
| 사업시행인가 → 관리처분 | 2026 H2 ~ 2028 H2 |
| 이주·철거 | 2029 |
| 착공 → 준공 | 2030 ~ 2034 |
총 9년 안팎이 소요될 전망이며, 금융비용은 공사비의 7 %/년 적용 시 1,400억± 발생합니다. 추진위 단계에서 신탁방식을 병행하면 PF 이자율을 1~1.5%p 줄여 200억 규모를 절감할 수 있습니다. 유사 단지(구갈한성1·2차) 사업계획서를 참조했습니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 건축비 | 원자재 상승→분담금 가중 | 원가 안정·표준설계 적용 |
| 인허가 | 교통영향·층수 제한 지연 | 통합심의·특별건축구역 적용 |
| 금융 | 금리 5 %↑ PF 부담 | 신탁·정비기금 지원 |
| 시장 | 분양가 상한제 복원 | GTX C·GTX-A 개통 호재 |
건축비·금리·인허가 지연이 1차 리스크이며, 역세권 개발 인센티브·GTX 노선·용적률 상향이 수익성 확대 요인입니다. 市 통합심의 제도가 일정 단축의 핵심 변수로 작용합니다. 매일일보다음
10. 용인 수지 한성아파트 재건축 종합 평가
본 단지는 역세권 + 학세권 입지와 360 % 용적률 상향 여력으로 사업성이 양호하며, 기준 시나리오 기준 총사업비 3,046억·세대당 분담금 3.93억·평균 수익률 138 %가 도출됩니다. 단, 건축비 급등과 인허가 지연은 분담금 1억 이상 변동을 초래할 수 있어 금융·원가 관리가 중요합니다. 신탁방식 도입, 통합심의 활용, 주민 동의율 75 % 달성이 성공의 3대 요인으로 평가됩니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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u003cstrongu003e재건축 이후 조합원 분양가가 지나치게 높아질 경우, 분담금을 줄일 수 있는 방안이 있나요?u003c/strongu003e
재건축 조합은 설계 표준화와 마감재 옵션화를 통해 건축비를 최대 10 %까지 조정할 수 있습니다. 더불어 공공지원 정비기금·HUG 이주비 대출을 활용하면 금융비용을 절감해 세대당 분담금 부담을 낮출 여지가 있습니다. 최근 도입된 신탁방식 정비사업(사업시행자 = 신탁사)으로 PF금리를 1~1.5 %p 축소한 사례도 있어, 추진위 단계에서 금융구조 다변화를 검토하는 것이 효과적입니다.
u003cstrongu003e추후 인허가 과정에서 층수 제한이나 교통영향평가 조건이 강화되면 사업 일정이 얼마나 지연될 수 있나요?u003c/strongu003e
용인시는 역세권(수지구청역) 특별건축구역 완화를 적용해 2035 도시기본계획 상 35층 안팎까지 허용 가능하지만, 교통영향평가 결과에 따라 층수를 30층으로 조정할 가능성도 있습니다. 만약 교통대책 보완 요구가 발생하면 추가 교통분석과 공청회 절차로 6~12 개월 지연될 수 있습니다. 이를 최소화하려면 초기 설계 단계에서 BRT 환승시설 반영, 공영주차장 설치 등 대책을 선제적으로 포함해 인허가 리스크를 줄이는 전략이 필요합니다.
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