용산 산호아파트 재건축 현황 가격 정보 사업성

이번 글에서는 용산 산호아파트 재건축 단지의 기본 정보, 노후도, 실거래가, 예상 분담금, 수익성, 리스크까지 종합적으로 알아보겠습니다. 용산 산호아파트(서울 용산구 원효로4가 118‑16)는 1977년 준공된 49년차 단지로, 6개 동, 총 554세대 규모의 중고층 아파트입니다. 현재 한강 조망권과 용산 국제업무지구 개발 호재에 따라 주거·투자 가치가 동시에 부각되고 있습니다. 특히 2025년 3월 사업시행계획 인가를 완료해 재건축이 본격적으로 진행되고 있으며, 시공사 선정과 관리처분계획 수립이 주요 이슈로 떠오르고 있습니다.

1. 용산 산호아파트 재건축 단지 정보

단지는 554세대로 용산구 내 중대규모이며, 재건축 시 용적률 상향과 한강 조망권을 동시에 활용할 수 있는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 다만 역세권이 아니며 주차시설 정보가 부족한 점은 사업성 평가 시 일부 불리 요소로 작용할 수 있습니다.

항목	내용
아파트명	산호아파트
소재지	서울 용산구 원효로4가 118‑16
준공연도	1977년 (49년차, 2025년 기준)
세대수/동수	554세대 / 6동
층수/구조	지상 12층 / 철근콘크리트
용적률/건폐율	280% / 25.98%
주차대수	(자료 미공개)
난방방식	지역난방
학군 및 교통	원효초·성심여중·여고 인접, 지하철 비역세권(버스 10분권)
연면적	대지면적 27,117㎡ / 건폐율·용적률 기준

2. 산호아파트 재건축 요건 및 노후도

산호아파트 재건축 단지는 법적 노후 기준을 크게 초과했고, 사업시행계획 인가를 이미 완료했습니다. 용적률 상향 가능성과 국제업무지구 시너지로 사업성이 매우 높은 편입니다. 현재 시공사 단독 입찰이 진행 중이며, 관리처분계획 인가 절차가 다음 단계로 예정되어 있습니다.

항목	상태·근거
경과연수	49년차 (1977년 준공, 법정 재건축 연한 초과)
안전진단 상태	공식 결과 비공개(조합설립과 사업시행계획 인가 완료로 추진력 확보)
용적률 여력	기존 280%, 재건축 시 1,500% 이상 상향 검토(도시정비계획 반영 가능)
정비계획 현황	사업시행계획 인가 완료(2025년 3월)
종합 평가	법적 요건 충족, 인허가 상당 부분 완료, 사업 추진 리스크 상대적으로 낮음

3. 단지 내 면적 및 실거래가

최근 1년간 시세는 꾸준히 상승해 40㎡ 소형도 12억 후반대 실거래가 형성됐습니다. 대형 평형은 거래량이 적지만 희소성 덕분에 프리미엄이 유지되고 있습니다. 재건축 기대감이 가격 상승을 견인하는 핵심 요인으로 작용합니다.

전용면적별 최근 실거래가 (2025.07.05 기준)

면적대(㎡)	최대 거래가(억 원)	계약일
약 45 (40)	12.8	2025‑01‑11
약 80	19.5	2025‑03‑23
약 90	21.6	2024‑03‑31
약 105	23.0	2025‑06‑25

• 평당(3.3㎡) 가격 예): 105㎡(약 31.8평) – 23억 → 약 7230만원/평

4. 시세 및 시장 동향

출처	평당 매매가(만원)	전세가(30평 기준)	최근 실거래
KB부동산	약 6,500	약 4.8억	23억 거래
호갱노노	약 7,000	약 5.0억	–
국토부 실거래가	–	–	–

평당 매매가는 약 6,500~7,000만원 수준에 형성되어 있으며, 전세가율은 약 40~45%선으로 안정적입니다. 매매 문의와 거래량은 사업인가 소식 이후 증가했고, 한강 조망 프리미엄이 시세를 견인하고 있습니다.

5. 예상 건축비·분담금 분석

평당 건축비와 금융비용을 고려해 총사업비는 약 7,000억 수준으로 추산됩니다. 향후 금리 변동과 시공사 조건에 따라 10% 내외 오차가 발생할 수 있으며, 분담금은 평형과 대출 조건에 따라 달라집니다.

• 건축비 기준: 3.3㎡당 830만원 → 총 3,028.7억~3,135억 범위
• 총 연면적 가정: 대지 2만7,117㎡ × 용적률 280% → 약 7만6,128㎡
• 공사비 총액: 약 6,320억(평균)
• 설계·이주·운영비 포함: +10% 가정 시 약 6,950억원
• 총사업비: 약 7,000억원

6. 전용평형별 조합원 분담금 추정

분담금은 평형·건축비·금융비용에 따라 달라집니다. 기준 시나리오 기준 소형 3억, 대형 7.8억 수준이며, 이주·철거 일정에 따른 금융비용이 추가될 수 있습니다. 추후 관리처분계획 인가 시 최종 확정됩니다.

평형	하향 시나리오	기준 시나리오	상향 시나리오
40㎡	2.5억	3.0억	3.5억
80㎡	5.0억	6.0억	7.0억
105㎡	6.5억	7.8억	9.0억

7. 산호아파트 예상 분양가 및 수익성

최근 용산구 신축·재건축 단지가 평당 8,500만원을 상회하며, 산호아파트도 이와 유사하거나 소폭 낮은 수준에서 분양가가 결정될 것으로 예상됩니다. 준공 이후 한강 조망 프리미엄과 국제업무지구 개발이 본격화되면 평당 시세는 약 1억원 내외까지 형성될 가능성이 있습니다. 초기 기대치였던 20% 이상의 수익률보다는 다소 보수적인 10~12% 수준에서 현실적인 투자 수익이 예상됩니다. 분양가상한제 여부, 시공사 브랜드, 공급 물량에 따라 변동성이 존재하므로 투자 시 신중한 분석이 필요합니다.

시나리오	예상 평당 분양가(만원)	준공 시 예상 시세(만원)	평당 차익	수익률
보수	8,500	9,500	+1,000	약 12%
기준	9,000	10,000	+1,000	약 11%
낙관	9,500	10,500	+1,000	약 10%

• 인근 래미안 용산 더 센트럴·푸르지오 써밋 신축은 평당 8,500~9,500만원 실거래
• 재건축 프리미엄, 한강 조망, 국제업무지구 영향 반영
• 분양가상한제가 미적용 시 상향 분양가 가능성 존재

8. 사업기간 및 금융비용

단계	예상 소요 기간
조합설립~시행인가	완료
시공사 선정~관리처분계획	1년 (진행 중)
이주·철거착공준공	5~6년 예상

총사업기간은 약 8년으로 추정되며, 금융비용은 연 4% 차입금 기준 누적 약 400억원 규모입니다. 사업기간 지연 시 이자 부담이 가중됩니다.

9. 리스크 및 기회 요소

요소	부정적 시나리오	긍정적 시나리오
시공사 선정	유찰 반복으로 일정 지연·공사비 상승	브랜드 시공사 낙찰로 사업 신뢰도 상승
금융 리스크	금리 상승으로 분담금 부담 가중	금리 하락 시 금융비용 절감
정책·규제	토지거래허가구역 연장·분양가 규제 강화	규제 완화 및 업무지구 개발 가속화로 시세 상승
수요	분양가 부담으로 중대형 수요 감소	한강 조망·업무지구 프리미엄으로 안정적 수요 유지

시공사 선정과 금융비용, 정책 변수는 사업 성패에 큰 영향을 미칩니다. 반면 입지적 프리미엄과 대규모 개발 호재는 장기적으로 수익성을 보장하는 긍정 요인으로 평가됩니다.

10. 용산 산호아파트 재건축 종합 평가

용산 산호아파트 재건축은 이미 조합 설립과 사업시행계획 인가를 완료해, 초기 리스크를 상당 부분 해소했습니다. 시공사 선정과 관리처분계획 인가 이후 이주와 분양이 본격화될 예정입니다. 총사업비는 약 7,000억원, 분담금은 평형별 3억~9억원 수준으로 예상되며, 준공 후 평당 1,200만원 이상 시세가 기대됩니다. 수익률은 약 20%로 우수하지만, 금융비용과 정책 리스크에 대한 대비가 필요합니다. 도시계획, 주민합의, 금융 리스크를 종합 관리하는 전략이 중요합니다.

※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)