이번 글에서는 송파구 잠실 장미아파트 1차 재건축에 대한 분석을 공유합니다. 본 아파트는 1979년 1월 준공된 단지로, 약 2,100세대·최고 14층 규모의 47년차 노후 아파트입니다. 한강변과 2·8호선 잠실환승역 인접한 초역세권으로, 서울시 ‘신속통합기획’ 대상에 포함되어 최고 49층·5,165세대(1·2·3차 합계) 규모 대단지 재건축이 추진 중입니다. 학군·상권·교통 입지를 모두 갖춘 상징적 재건축 수혜 단지입니다.
1. 잠실 장미아파트 1차 단지 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 잠실 장미1차 |
| 소재지 | 서울 송파구 신천동 7번지 일대 |
| 준공연도 | 1979년 1월 (47년차) |
| 세대수/동수 | 약 2,100세대 / 1차 |
| 층수/구조 | 최고 14층 / 계단·복도식 |
| 용적률 | 약 184% |
| 주차대수 | 세대당 평균 1.2–1.5대 |
| 난방방식 | 지역난방 (열병합) |
| 학군 및 교통 | 2·8호선 환승 잠실역 및 잠실나루역 도보 6–10분 |
| 연면적 | (합계단지 기준) 약 343,266㎡ |
- 입지는 최상이며, 대단지·초역세권·한강조망으로 재건축 대상 중 가장 유망하나, 노후화·주차공간 부족 등의 문제도 있습니다.
2. 장미아파트 재건축 요건 및 노후도
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 47년차(1979년 준공), 재건축 법적 기준 충족 |
| 안전진단 | 진행 중이며, 신통기획 대상 선정 |
| 용적률 여력 | 184% → 최대 300% 확대 기대 |
| 정비계획 상태 | 신속통합기획 적용, 2024~2025년 변경안 공람 공고 완료 |
| 종합 평가 | 주민 90% 이상 49층 선호, 69층 초고층 대신 실익 선택 |
행정·법률 요건 모두 충족되었으며, 주민 동의 및 도시계획 측면에서도 상당히 긍정적인 평가입니다.
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👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가
단독 평형 실거래는 1차 전체 대신 1·2·3차 통합 기준 참고:
- 92㎡ (약 28평): 2025년 5월 13일 23.7 억 → 최고가 근접 수준
- 134㎡ (1·2·3차): 2025년 5월 35 억 신고가
✅ 1차 단지만 봐도 28평형이 24억, 일부 중대형은 1·2·3차 통합 기준 신고가 기록 중입니다.
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👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 장미아파트 시세 및 시장 동향
| 출처 | 평당 매매가 | 전세가 | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 호갱노노 | 약 8,571만원 | – | 92㎡ 평균 24억대 |
| 한국경제 | – | – | 134㎡ 35억, 71㎡ 24억, 82㎡ 25–26.5억 |
토지거래허가구역 내임에도 신고가 경신 지속, 한강변·초역세권·희소성 등으로 상승세 강세가 유지되고 있습니다.
5. 예상 건축비·분담금
69층 초고층 대신 49층 선택으로 건축비·조 달러 지출을 줄이고 사업 기간도 단축할 수 있게 되었습니다.
6. 장미아파트 전용평형별 분담금 추정
본면적 구간별 실제 추정치 미보유.
다만 평당 건축비·총사업비 기준으로 보면:
- 28평형: 수천만원대
- 대형 평형: 수억대 초중반 부담 가능
✅ 평형이 커질수록 분담금 부담이 크게 증가할 것으로 보이며, 상가 이주 및 금융비용도 변수입니다.
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👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 예상 분양가 및 수익성
- 평당 분양가: 대략 2.5억원 수준 예상
- 준공 후 시세: 2.5억원 이상이며, 서울 주요 한강변 신축단지 시세 기준
- 예상 수익률: 약 15–25% 수준 가능
분양가 대비 시세차익은 충분할 것으로 보이나, 금리 상승·분양가상한제 등 시장 변수에 대비해야 합니다.
8. 사업기간 및 금융비용
- 추진경과: 2016 추진위 → 2020 조합설립 → 2022 신통기획 → 2024 변경안 접수
- 향후 계획:
- 2025년 정비계획 확정
- 2026~2027 통합심의 및 시공자 선정
- 2027 이주·철거
- 2032~2033 준공·입주 예상
총 사업기간 약 8–10년 예상, 금융비용·이자 부담 존재하며 상가 협의 지연 시 일정 후퇴 가능성 있습니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 금융·금리 | 금리 상승 시 금융비용 증가 | 금리 안정 시 부담 완화 |
| 시장가격 | 분양가상한제·경기침체 시 수익률 저하 | 높은 분양가 기대치 유지 |
| 주민 의견 | 상가 이주 조율 실패 → 사업 지연 | 상가 합의·지연 최소화 → 추진 속도 가속 |
| 도시계획 규제 | 추가 규제로 용적률·층수 재조정 필요 | 신통기획 절차로 절차 간소화 지원 |
✅ 상가 이전 문제 등 협의 지연 가능성은 리스크지만, 신속통합기획을 통한 절차 간소화와 높은 입지 덕분에 사업 추진 여건은 강합니다.
10. 종합 평가
잠실 장미1차 재건축은 한강변 초역세권·대단지 입지라는 희소가치를 갖춘 최상급 재건축 단지입니다. 재건축 조건 충족, 행정절차 진척, 주민 동의 확보 상태이며, 49층 규모로 현실적 계획을 수립하여 사업비 및 기간 부담도 줄였습니다. 단, 상가 이전 문제, 금융비용, 시장 리스크 등 조정 변수도 상존하며, 총 사업 기간 중 관리할 요소입니다. 분양 시점 기준 수익률은 15~25% 수준으로 국내 재건축 단지 중 수익성·사업성 평가 모두 우수한 편입니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
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👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
u003cstrongu003e잠실 장미1차 재건축의 분담금은 얼마나 될까요? 부담이 크게 늘어날 가능성도 있나요?u003c/strongu003e
분담금은 조합원의 전용면적, 위치, 향후 분양가 등에 따라 크게 달라집니다. 현재 평당 건축비를 기준으로 하면 소형 평형은 수천만 원, 대형 평형은 수억 원에 이를 것으로 예상됩니다. 특히 금융비용(이주비·이자)과 자재비 상승, 금리 변화, 분양가 규제 등이 모두 분담금에 반영되므로, 예상보다 10~20% 이상 부담이 커질 수 있습니다. 이에 따라 신속통합기획과 조합 자금 조달 계획의 변동성을 지속적으로 체크하시는 것이 중요합니다.
u003cstrongu003e잠실 장미1차 재건축 후 분양가와 시세는 어느 정도로 예상되나요? 향후 투자 가치가 높을까요?u003c/strongu003eu003cbru003e
재건축 후 분양가는 평당 약 2.5억 원 전후로 예상됩니다. 입지 특성과 최근 신고가 거래 흐름을 고려하면, 준공 이후 평당 시세가 3억 원에 근접하거나 이를 초과할 가능성이 있습니다. 특히 한강변 초역세권·대단지·신축 프리미엄이 모두 결합되어 수요층이 탄탄한 편입니다. 다만 경기 변동과 규제 리스크는 유의해야 하며, 장기 보유 관점에서 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.
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