현재 리포트는 7월에 작성되었으며, 최근 해당 아파트 재건축 보고서가 새로 발행되어 오류 및 최신 정보를 반영하였습니다.
최신 보고서 보기 (25년 9월12일 바로가기)이번 글에서는 인천 계양구 작전동 미도아파트 재건축 기본정보부터 분담금·수익성·리스크까지 체계적으로 정리해 드리겠습니다. 본 아파트는 1990년 11월 준공되어 현재 35년 차에 접어든 중형 단지입니다. 총 480세대, 4개동으로 구성되며, 작전역 도보 약 5–6분 거리에 있는 역세권 입지입니다. 최근 저층 주차난과 노후화 문제로 인해 주민들 사이에서 리모델링과 재건축 논의가 활발합니다.
작전동 미도아파트 단지 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 아파트명 | 미도아파트 |
| 소재지 | 인천 계양구 작전동 아나지로299번길 17 |
| 준공연도 | 1990년 11월 (35년차) |
| 세대수/동수 | 480세대 / 4개동 |
| 층수/구조 | 지상 최고 15층, 철근콘크리트 |
| 용적률/건폐율 | 용적률 298% / 건폐율 21% |
| 주차대수 | 총 219대 (세대당 약 0.45대) |
| 난방방식 | 개별난방 (도시가스) |
| 학군 및 교통 | 작전역 도보 약 5–6분, 인천화전초 (약 827 m) |
- 용적률 298%로 증축 여력이 충분하며, 주차난(세대당 0.45대)과 노후화는 재건축의 주요 동인이 됩니다. 15층 고층 구조와 역세권 입지는 사업성 요소로 작용할 수 있습니다.
미도아파트 재건축 요건 및 노후도
미도아파트는 35년차 노후 단지로 법적 기준을 만족하며, 주차난과 설비 노후를 감안하면 안전진단 통과 가능성이 높습니다. 용적률도 활용 여력이 있어 사업성이 좋습니다.
| 항목 | 상태·근거 |
|---|---|
| 경과연수 | 35년 (재건축 법정 연한 30년 초과) |
| 안전진단 상태 | 예비진단 C등급 이상 예상 (노후 기준 충족) |
| 용적률 여력 | 현 298% → 최대 300%까지 증축 가능 |
| 정비계획 현황 | 주민 리모델링·재건축 논의 중 (온라인 커뮤니티 등) |
| 종합 평가 | 추진 가능성 약 70~80% 수준 (시설 노후, 입지 고려) |
📑 재건축 투자 체크리스트 PDF 무료 다운로드
👉 9페이지 체크리스트 받기3. 단지 내 면적 및 실거래가
소형에서 중형 평형 위주 단지로, 최근 매매가는 2억~3억대 초반입니다. 평당 기준으로는 약 900만1,100만 원 선입니다.
- 주요 전용면적: 59.93㎡, 81.48㎡, 84.95㎡
- 최근 실거래가:
- 59.93㎡: 1.99억 (25.06.13)
- 84.95㎡: 2.94억 (25.06.05)
📑 우리집 부동산 현재 시세 확인
👉실시간 아파트 실거래가 조회하기4. 미도아파트 시세 및 시장 동향
평당 매매가는 900만~1,100만원 수준으로 형성되어 있으며, 전세가는 평당 약 900만 원 정도입니다.
| 출처 | 평당 매매가(만원) | 전세가 | 최근 실거래 사례 |
|---|---|---|---|
| 집품 · 호갱노노 | 약 900–1,100만 | 908만(전용59㎡ 기준) | 59.93㎡ 1.99억, 84.95㎡ 2.94억 |
5. 예상 건축비·분담금 개요
중규모 사업으로 총사업비는 약 1,100억 원 수준이 예상되며, 금융 비용과 공사비 변동이 분담금에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
- 평당 건축비 시나리오: 하향 700만 / 기준 800만 / 상향 1,000만
- 연면적(추정): 약 32,600㎡ (9,860평)
- 총 공사비(기준): 9,860평 × 800만 = 789억
- 설계·운영비: 100억
- 이주비 등: 200억
- 총사업비: 약 1,089억
6. 전용평형별 조합원 분담금 추정
| 평형 | 하향 시나리오 | 기준 시나리오 | 상향 시나리오 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ (18평) | 약 0.7억 | 약 1.0억 | 약 1.3억 |
| 85㎡ (25평) | 약 1.0억 | 약 1.4억 | 약 1.8억 |
- 소형은 약 7천만1.3억, 중형은 1억1.8억 수준으로 예상됩니다. 분담금은 공사비, 이주 조건, 금융금리에 따라 변동될 수 있습니다.
💳 나에게 맞는 분담금 대출 금리 조건 확인
👉 분담금 대출 비교 바로가기7. 미도아파트 예상 분양가 및 수익성
| 시나리오 | 평당 분양가(만원) | 준공 시 시세(만원) | 평당차익 | 수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 하향 | 900 | 1,100 | +200 | 약 22% |
| 기준 | 1,050 | 1,250 | +200 | 약 19% |
| 상향 | 1,200 | 1,400 | +200 | 약 17% |
- 평당차익 200만 원 가정 시 중소형의 수익률은 17~22%로 전망됩니다. 분양가 상한제 적용 여부와 타 단지 비교 경쟁력이 중요합니다.
8. 사업기간 및 금융비용
| 단계 | 예상 소요 기간 |
|---|---|
| 추진위·조합 설립 | 2~3년 |
| 사업시행·관리처분 인가 | 2~3년 |
| 이주·철거·공사 | 3~4년 |
| 총 사업기간 | 약 7~10년 |
총 기간 7~10년으로 예상됩니다. 금융비용과 이주 계획이 장기 자금계획 수립의 핵심 요소입니다.
9. 리스크 및 기회 요소
| 요소 | 부정적 시나리오 | 긍정적 시나리오 |
|---|---|---|
| 분양가 상한제 | 분양가 제한 → 수익률·분담금 압박 가능 | 해제 시 분양가 상승 및 수익 개선 |
| 공사비 상승 | 공사비 급등 시 분담금 확대 및 사업비 증가 | 경쟁 입찰·원가 절감 시 비용 안정 |
| 금융비용 | 금리 급등 시 이자 부담 증가 | 금융 안정 시 부담 경감 |
| 주차 확충 | 부족 주차 해결 안 될 시 입지 매력 하락 | 증축 시 넉넉한 주차 확보 가능 |
| 역세권 입지 | 역세권 프리미엄 희석 시 수요 약화 가능 | 입지 강점 유지 시 고수요 지속 |
- 주차난 해결과 분양가 정책 대응이 리스크 완화에 중요하며, 역세권 입지는 사업 수요를 지탱하는 주요 요인입니다.
작전동 미도아파트 재건축 종합 평가
미도아파트는 35년 차 중형·역세권 노후 단지로, 용적률 298%와 주차난, 노후화 문제로 재건축 추진 여건이 유리합니다. 총사업비 약 1,100억, 분담금은 0.7~1.8억, 예상 수익률은 17~22%로, 사업성은 양호합니다. 사업 기간은 7~10년이며 자금 계획, 분양가 전략, 주차 확충이 핵심 과제입니다. 입지·규모·증축 여력이 맞물린 후보지로 평가됩니다.
※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.
LH 고령자복지주택 대상 조회 및 신청
👉 조회하기자주 묻는 질문 (FAQ)
미도아파트는 용적률이 이미 높은데 재건축이 가능할까요?
미도아파트의 현재 용적률은 약 298%로 법정 상한(300%)에 근접해 있습니다. 다만 재건축 시 도시계획특례, 주차장 확충, 공공기여 등의 조건을 충족하면 용적률 완화나 조정이 가능하며, 고밀 개발을 추진할 수 있습니다. 따라서 인허가 협의와 계획 수립이 중요한 단계가 됩니다
예상 분담금은 어느 시점에 확정되며, 어떻게 납부하나요?
분담금은 관리처분계획 인가 이후 조합총회에서 최종 확정됩니다. 이주 전 계약금 일부를 선납하고, 공사 진행 중 중도금을 시공사 협약 금융을 통해 분할 납부합니다. 잔금은 준공 및 입주 시점에 납부하며, 평형에 따라 약 0.7억~1.8억 원이 예상됩니다. 공사비와 금융비용에 따라 변동될 수 있습니다.
인근 재건축 아파트 분석 보고서 보기
👉 관심 있는 아파트명 검색
