인천 계양구 계산동 태산아파트 재건축 사업성

태산아파트는 1990년 7월에 준공된 단지로, 올해로 36년 차 노후 단지입니다. 총 408세대, 5개 동 규모로 지하철 1호선 계산역에서 도보 약 9분 거리에 위치해 있으며, 인천 안남초·중·고 등과 인접해 학군도 우수합니다. 이번 글에서는 인천 계양구 계산동 태산아파트 재건축 추진 가능성과 분담금·수익성을 데이터 중심 시나리오 분석을 통해 살펴보겠습니다.

1. 인천 계양구 계산동 태산아파트 단지정보

태산아파트는 36년차 노후 단지로, 규모는 중소형(400세대)입니다. 입지는 역세권과 초중고가 도보권에 위치해 주거 환경은 양호하지만, 세대당 주차공간이 확보되지 않아 교체나 재건축 필요성이 제기되고 있습니다.

항목	내용
아파트명	태산아파트
소재지	인천 계양구 계산새로33번길 26 (계산동)
준공연도	1990년 7월 (36년 차)
세대수/동수	408세대 / 5개동
용적률/건폐율	185% / 30%
주차대수	총 82대 (세대당 약 0.2대)
난방방식	개별난방 (도시가스)
학군	인천안남초 도보 약 3분, 인근 중·고교 도보권

2. 인천 태산아파트 재건축 요건 및 노후도

평가항목	상태·근거
경과연수	36년 (재건축 법정 연한 30년 초과)
안전진단 상태	예비진단 C등급 예상, 본심사 진입 방향
용적률 여력	법정 상한(300%)까지 증축 여력 존재
정비계획	계양구 내 정비사업 후보지로 검토 가능성
종합 평가	재건축 추진 가능성 **약 65~75%**로 판단

• 단지 노후도는 재건축 기준을 충족하며, 안전진단 본심사 결과와 세대 동의 확보 여부만 확보되면 충분히 추진 여력이 있는 상태입니다.

3. 단지 내 면적 및 공시가격

소형 평형 위주로 최근 거래가 활발하며, 평당 매매가는 약 980만 원 수준입니다. 공시가격 대비 시세가 1.4배 수준으로 차이가 큽니다.

전용면적(㎡)	평형	세대수	최근 실거래가	최근 공시가격
42.33–45.3㎡	약 13–14평	–	1.11억–1.6억 (평균 1.35억, 평당 983만)	0.95억

4. 계양구 태산아파트 시세 및 시장 동향

출처	매매 평당가(만원)	전세 평당가(만원)	최근 실거래 사례
호갱노노	약 804–879만	–	58㎡ – 1.35억~1.385억 (2025.06)
디스코·AI 시세	983만 (평균, 45.3㎡)	–	–

단지 매매가는 평당 800만~983만 원 사이로 형성되어 있으며, AI 추정가 기준 평균은 약 983만 원입니다. 최근 거래는 평형별로 약 1.1억~1.6억 원대입니다.

5. 계산동 태산아파트 건축비 및 분담금 분석

단지 규모가 소규모이므로 총사업비는 약 640억 원 수준으로, 중대형 단지 대비 재원이 적은 편입니다.

• 평당 건축비 시나리오:
  • 하향: 700만 원
  • 기준: 800만 원
  • 상향: 1,000만 원
• 연면적: 약 21,200㎡ (6,420평)
• 총 공사비(기준): 800만 ×6,420 = 513.6억 원
• 조합운영·설계비: 30억 원
• 이주비(대출): 100억 원
• 총사업비: 약 643.6억 원

6. 전용 평형별 조합원 분담금 추정

평형	하향 시나리오	기준 시나리오	상향 시나리오
약 13–14평	약 0.7억 원	약 0.9억 원	약 1.1억 원

소형 평형 단일 구성인 만큼, 분담금은 0.7억~1.1억 원 정도로 예상됩니다. 금융 구성이 유리하다면 부담은 비교적 적을 수 있습니다.

7. 태산아파트 분양가 예상 및 수익 분석

수익률은 약 29%에서 50%로 전망되며, 시나리오별 기대 수익 폭이 큽니다. 분양가 상한제 여부 등이 주요 변수입니다.

시나리오	평당 분양가(만원)	준공 후 시세(만원)	평당 차익	수익률
하향	900	1,100	+200	29%
기준	1,000	1,200	+200	40%
상향	1,200	1,400	+200	50%

8. 사업기간 및 금융 비용

단계	예상 기간
추진위·조합 설립	약 2~3년
사업시행·관리처분 인가	약 2~3년
이주·철거·공사	약 3~4년
총 사업기간	약 7~10년

중소규모 사업으로 전체 사업 기간은 평균 7~10년이며, 금융 비용과 이주비 부담이 사업기간 전반에 걸쳐 누적됩니다.

9. 리스크 및 기회 요소

요소	부정적 시나리오	긍정적 시나리오
분양가 상한제 적용	상한제 유지 시 분양가 1,000만 원 이하로 고착, 분담금 증가
공사비 상승	평당 1,000만 원 이상 시 분담금 급등, 수익률 하락
시장·입지	경기 둔화 시 수요 감소 가능	역세권/학군 입지 강점으로 안정적 수요 유지
금융비용	금리 인상 시 이주비 및 분담금 대출 이자 급등	금리 안정 시 금융부담 경감 가능

정책, 건축비, 금융, 시장 리스크가 수익성에 직접적으로 영향을 미치며, 역세권과 단지 접근성은 긍정 요인입니다.

태산아파트 재건축 사업성 평가

태산아파트는 36년차 노후 소형 단지로, 역세권 접근성·학군·저층 구조라는 이점을 갖추고 있어 재건축 추진 여건은 충분히 성숙합니다. 총사업비는 약 640억 원, 분담금은 약 0.7억~1.1억 원 수준으로 비교적 부담이 적은 편이며, 710년의 사업 기간 동안 금융비용이 누적될 수 있습니다.

시나리오별 예상 수익률은 29%에서 최대 50%로, 분양가 상한제와 공사비 및 시장 상황에 따라 결과가 크게 달라집니다. 결론적으로 단지는 추진 가능성은 높지만, 장기적 자금 조달 능력과 정책/시장 변화에 유동적으로 대응할 수 있는 위험 분산 계획이 필수입니다.

※ 본 게시물은 『자본시장과 금융투자업에 관한 법률』상 투자 권유가 아니며, 제공된 자료에 기반한 모든 투자 결정 및 손실에 대한 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.